等額本息跟等額本金差多少等額本息和等額本金的利息差距大嗎 _生活密碼

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我是武漢房姐，資深房產(chǎn)投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產(chǎn)自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬于實(shí)戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議
關(guān)注“武漢房姐”微信公眾號進(jìn)入知識星球提問，以下精選問答內(nèi)容來自“武漢房姐”知識星球提問：房姐你好，想問買一套總價(jià)235萬左右的新房，49歲了，可以貸款20年，首付3層，要貸款差不多165萬，1，還款方式我是選擇等額本金還是等額本息。2，我是過幾年提前還完貸款還是貸足20年好。
回答：你好，任何情況下都選擇等額本息的還款方式，年限越長越好，不要提前還款。為什么買房貸款，選擇等額本息，而不是等額本金？
我們以100萬借款，基準(zhǔn)利率4.9% ， 10年期（120個(gè)月）為例：等額本息首月還款10557元，等額本金12416元。
1.同樣鎖定一筆借款，等額本金比等額本息的月供要多20%，這里的20%，如果換成等額本息，相當(dāng)于你可以借來120萬的貸款，憑空多了20%的支出，浪費(fèi)了現(xiàn)金和現(xiàn)金所帶來的機(jī)會。
2.有人說，等額本金的月供是逐年減少的，還有人說，等額本金的總月供少于等額本息。沒錯(cuò)，但是誰又會還10年的貸款呢？何況現(xiàn)實(shí)中往往是30年。先有定量，才有定性。利率是個(gè)位數(shù) ，貸款是百位數(shù) 哪怕按照10年期計(jì)算，等額本息要到第56個(gè)月的月供才超過等額本金，如果按照30年按揭，則要到第十幾年，實(shí)際上大多數(shù)人到第5年房子已經(jīng)翻倍出售/換房/還清重新抵押了。
3.為什么還是有很多人覺得等額本金比等額本息好呢？最重要的一點(diǎn)，是因?yàn)槲覀兊囊暯牵和浀乃俣?nbsp;，通常保守按照12%計(jì)算。我們把通脹速度（1%每月）乘以當(dāng)前月供，才能得到真正的【幣值】，【幣值】才是真實(shí)的【月供】。一旦加上通脹這個(gè)因素，邏輯就變得鮮明易懂，相比沒有通脹，我們的月供正在以肉眼可見的速度進(jìn)行【收縮】。
按照【幣值】計(jì)算：等額本息首月月供10557元，等額本金12416元。等額本息末月月供3192元，等額本金3037元。
結(jié)果是什么呢：
1.等額本金的總月供，比等額本息更多
2.等額本金早期消耗了你更多的現(xiàn)金，月供壓力更大，也消耗了更多的機(jī)會
3.買房開頭難，等額本金可能成為壓垮你的最后一根稻草
提問：什么叫抹房查？
回答：抹除房查記錄，操作詳見知識星球內(nèi)部分享。
提問：金地藝境，頂樓， 125平米，滿二，毛坯，200萬，值得入手嗎？投資，算不算筍盤？
回答：不錯(cuò)，小筍，沒有硬傷可入。
提問：房姐，請問簽訂房產(chǎn)代持協(xié)議有用嗎？需要注意什么？
回答：只簽一份代持手續(xù)不完備，代持人違約成本太低
讓代持人配合做全套手續(xù)，代持協(xié)議、借款協(xié)議、疊加抵押、長租合同。提問：你好，房姐，今通過群里的一個(gè)老鄉(xiāng)東東認(rèn)識你，第一天入圈，剛才看了一些你對圈友的問題專業(yè)解答，感覺后悔這么晚才遇到你這么專業(yè)的人士，希望以后多交流。
我是湖北荊州人，87年12年開始工作32歲大齡老男人。2014年來北京出差工作，然后認(rèn)識另一半，就在北京一直工作。現(xiàn)在名下有兩套房(五一剛賣了一套，只能算一套了)
1.2013年5月，家里出錢買的漢口福星惠譽(yù)福星88平米尾盤首付35萬裝修5萬貸款45萬20年2013年9月開始一直出租月付2800房租2500 。
2.2016.1月跟老婆離婚用老婆剛夠的首套資格買北京東南五環(huán)內(nèi)美然綠色家園頂層6樓99平米兩居首付83萬貸款147萬中介契稅個(gè)稅一起12萬。
做為一個(gè)北漂，在一直想著回武漢，但是又一直找不到自己覺得合適工作，加上今年我和老婆都剛升職，感覺回來更渺茫了。這幾年把北京買房借的45萬還完了，福星城的貸款上個(gè)月剛還完了。前面兩次買房不太懂就瞎買了。武漢福星城小區(qū)僅有的3棟塔樓超高層被我選中了。北京買房時(shí)候我剛好外地長出差，老婆懷著孕，急急忙忙就把房子買了
現(xiàn)在買房比較糾結(jié)怎么去?。揖醯梅漢Ｕ飪榍蚧褂斜冉洗蟮姆⒄骨繃Γ衷誑戳酥惺且桓?5兩房，255萬， 8月滿兩年過戶，23層。還一個(gè)100平米的三房325萬滿兩年。
還有就是東原啟城開盤的只有142四房和125三房五月低開盤。感覺后面開盤四期地理位置沒前面好了，也是超高層。買泛海三居我的流水只有兩萬加上3300的公積金，可能剛剛夠。北京房貸和家庭開銷媳婦收入剛好可以負(fù)擔(dān)，小孩和阿姨費(fèi)用一直父母承擔(dān)著。首套泛海，然后買東原啟程得二套父母一起還款。這是我現(xiàn)在想買的兩處房子。想請房姐給我一點(diǎn)建議，我這樣選擇好不好回答：1.泛海自住是不錯(cuò)的選擇，但是投資并不是好籌。泛海CBD屬于過氣IP，當(dāng)初規(guī)劃很棒，但是并沒有做起來，目前價(jià)格也炒高了，后期增長乏力。你看的這2套都比市場價(jià)貴，如果要買泛海也需要淘筍才行。1萬漲到2萬簡單，3萬漲到6萬很難。
2.東原啟城投資是不錯(cuò)的選擇，白沙洲屬武昌價(jià)格洼地，承接武昌的人口外溢需求。可以入。
3.純投資建議買確定收益的盤，倒掛越嚴(yán)重，確定收益越大。武漢性價(jià)比高的盤匯總，詳見知識星球內(nèi)部分享。提問：公積金貸款，現(xiàn)公積金每月繳納數(shù)與還款數(shù)基本持平，后面公積金繳納金額還會增加，現(xiàn)在公積金余額還有幾萬，是不是浪費(fèi)了，可以用這些余額提前還款嗎？或者還有什么更好的操作？比如裝修貸款之類的，畢竟能貸一點(diǎn)是一點(diǎn) 。
回答：你買房之后就可以把公積金的余額全部提出來，以后每個(gè)月自動提就行。不用提前還款
提問：請問這種沒有名字的流水，作為房貸流水應(yīng)該沒問題吧？那是不是可以自己做流水，每個(gè)月固定日期往中信的卡里轉(zhuǎn)一筆估計(jì)固定金額，作為工資收入？
回答：沒問題
流水要過夜，備注工資，獎(jiǎng)金，房租這些
不要去自住打印機(jī)，去柜臺中信銀行還是OK的提問：房姐您好。最近下定一套漢口中心二手老房，用于投資。手中有子彈45萬。在操作過程中有些疑慮，還請房姐給與指點(diǎn) 。1.房子狀況:吉慶家園低樓層電梯房一環(huán)邊上18年房齡128平方，買入價(jià):1.67，市場價(jià)1.8 。租金可以到2500左右。是否適合投資？有無漲幅？若無漲幅，可否用于抵押做融資？2.之前對接銀行的人打包票:高評到2.0沒問題，現(xiàn)在開始走流程，正常評估是1.8 。請問房姐有沒有專業(yè)人士可以推薦給我。3.最后確認(rèn):吉慶家園這套房子值得入手嗎？若是房姐，入手后怎么運(yùn)營這套房子達(dá)到利益最大化。（武漢有2套全款房，自己也可以做sfsd）感謝房姐
回答：你好，吉慶家園區(qū)域?qū)儆诤诵奈恢玫睦掀拼螅瑔蝺r(jià)1.67低于市場價(jià)，但是因?yàn)榉魁g老，小區(qū)僅3棟，成交量太小，小區(qū)自身沒有能力拉動房價(jià) 。只能依靠區(qū)域的整體抬升。內(nèi)環(huán)核心區(qū)的房子，如果沒有學(xué)區(qū)優(yōu)勢，未來升值潛力很一般。武漢跟一線城市不一樣，上車門檻低，老破大接盤俠人群相對少一些。
武漢板塊輪動順序:
重點(diǎn)學(xué)區(qū)新盤、CBD新盤、主城區(qū)學(xué)區(qū)次新盤、近郊地鐵新盤、主城區(qū)次新改善盤、遠(yuǎn)郊CEO盤、老破大老破小。
老破大和老破小屬于房產(chǎn)生物鏈的最底端。
如果是我，這套房子真筍的前提下，我可能會全款把價(jià)格砍到1.6以內(nèi)，配合操作鳳變冰+ABC直接出手，不會考慮長持。已經(jīng)入手了，就從抵押和提高租金2當(dāng)面入手。房子重新收拾下，做民宿或者分割出租。提問：房姐你好，現(xiàn)在是這樣，有套南寧全款房，綠海云天117平方毛坯，賣多少合適？想快點(diǎn)出手轉(zhuǎn)到武漢，在光谷附近上班，掛在中介那邊210萬，現(xiàn)在中介想簽推廣協(xié)議，保底198萬，超出部分對半分，感覺不合理，但不知道怎么處理？另外葛店一套120多平方貸款房，要出掉嗎？再怎么組合買房合適呢？
回答：說說賣房的科技樹，1.首先是花幾萬把房子重新裝一遍，裝成北歐風(fēng) ，用最廉價(jià)但是最好看的材料。軟裝一定要好看，賣相好的可以溢價(jià)10%賣出。
2.報(bào)價(jià)要合適，快速賣出當(dāng)然要比同戶型價(jià)格低一些。
3.把附近中介都掛一遍，報(bào)個(gè)對外賣價(jià)，再報(bào)個(gè)心里底價(jià)，賣價(jià)與底價(jià)之間差2-3萬，承諾中介誰幫你按對外賣價(jià)賣出去，獎(jiǎng)勵(lì)3萬紅包。附近的中介就會優(yōu)先推薦你的房子。
掛210差不多，現(xiàn)在小區(qū)均價(jià)1.7 。不要簽推廣協(xié)議，葛店可以出掉了。然后再根據(jù)你的子彈和房票來給你建議。提問：請問房姐，我要買一套自住的房子，對居住環(huán)境要求比較高，目前在考慮泛海國際桂海園的小兩居和時(shí)代新世界的小三居，因?yàn)槎际切伦C，算下來桂海園的大概3.4萬/平，時(shí)代新世界大概3.1萬/平，買哪個(gè)比較合適，價(jià)格劃算麼？或是還有那種環(huán)境好可以馬上入住的精裝修樓盤推薦嗎？
回答：1.桂海園3.4貴了，最近二手成交單價(jià)都不超過3.1W 。時(shí)代新世界3.1也貴了，看2.7左右的。這2個(gè)地方自住都不錯(cuò)，但是你不要看裝修好的，都溢價(jià)，最好是毛坯或者裝修差的，好壓價(jià) ，然后按自己喜歡的風(fēng)格裝。
2.想立刻入住的只有二手房了，如果喜歡環(huán)境好的，可以關(guān)注下江景和湖景房提問：我已經(jīng)有40貸款了，家我老公買房貸150還能貸得到嗎？家庭月收入到手1.8
回答：能貸，把流水刷起來
提問：謝謝房姐之前給的建議，已經(jīng)采納，我們現(xiàn)在家里六口人，之前買的房子都是兩房，一個(gè)是龍陽時(shí)代，一個(gè)是紐賓凱錦城，因?yàn)樯硕ィF(xiàn)在有兩個(gè)選擇，在這兩個(gè)小區(qū)里再選一套三房，老人帶兩個(gè)小孩住一套，我們夫妻住那套小的，或是在另外的小區(qū)買個(gè)4房，目前看了一套招商1872的4房，二樓帶底商露臺，房子采光還可以，為了兩個(gè)孩子上學(xué)方便考慮，這套房子自?。?也考慮投資（以后孩子大了可以考慮賣掉）產(chǎn)證面積154，房東開價(jià)258萬，新證，房東現(xiàn)在的狀況是已經(jīng)扛不住貸款了，急于出手，要求先給他150萬，后期貸款下來了再把多的錢還給我們，請問房姐，這套房子可以入嗎？多少錢入合適。
回答：1.建議買招商公園1872的4房，自住，后期升值潛力和學(xué)區(qū)都更優(yōu) 。
2.業(yè)主報(bào)價(jià)并不貴，但是判斷真正價(jià)值需要用到拆骨法。2樓本來也有8%-10%的折價(jià)，贈送的露臺面積，按照30%的單價(jià)計(jì)算，戶型有沒有折價(jià)等等。還原房子真實(shí)價(jià)格，然后再跟業(yè)主去砍價(jià) 。業(yè)主急用錢，再砍個(gè)10萬左右應(yīng)該問題不大。
3.替業(yè)主還按揭，如何保證自己的資金安全？
A委托買賣公證（讓賣家委托買家去辦理銀行還貸、解壓、過戶）并指定上證人為買家指定人。
B簽署借款合同做公證借款事由買賣房屋
C重點(diǎn)監(jiān)控銀行扣款時(shí)間節(jié)點(diǎn)為當(dāng)時(shí)存款當(dāng)即扣款拿證時(shí)間根據(jù)銀行不同，一般是一周內(nèi)提問：房姐你好，私營企業(yè)法人（空殼公司），三個(gè)月前集中兩天內(nèi)辦下中信、招行、華夏、浦發(fā)信用卡，額度很低平均2萬，月流水4w左右，1、請問怎樣短期內(nèi)提額最有效？是集中刷一張嗎，刷哪一張呢？2、現(xiàn)在再申卡建議哪幾個(gè)銀行，另外自己房貸在交行卻沒申請交行信用卡。
回答：多刷，分期，多核辦卡。房子在申卡環(huán)節(jié)沒什么作用，看看我之前在知識星球更新的信用卡文章。
房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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