東莞商轉公要什么條件東莞商轉公大概流程要多久? _生活密碼

如今，“公積金把小黃車推走”的擇客邏輯已經不復存在，多數樓盤均接受公積金貸款，也接受組合貸。
加上商貸利率的下調，為買房而支付的利息支出，已經降低了不少。
然而，2017-2019年，南寧房貸利率一度排在全國榜首，普遍上浮20%-30%的利率水平，讓高位站崗的人直呼傷不起。
2022年，當公積金新政的春風吹來，不少人把 “商轉公”當成了降壓稻草。
然而，商轉公政策，看似寬松了，但實操起來，卻發現，困難重重。

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政策真美好
2022年，南寧公積金政策迎來了史上最猛利好。從字面意思看，政策很美好。
1、首套公積金利率5年期以上，下降至3.1%（此前是3.25%）。
2022年9月30日晚8點，中國人民銀行發布通告：

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這是時隔7年的下調，此前5年以下（含5年）和5年以上利率分別為2.75、3.25% 。
此次公積金利率下調，更是近20年來，最低的利率水平。（最高峰值為2007年7月，5年期以上的利率為5.22%）

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▲歷年首套公積金利率情況
2、公積金可貸額度史上最高。首套最高80萬，二套最高70萬。（二孩家庭最高可貸90萬，三胎家庭最高可貸100萬）
3、調整計算公式，提高余額倍數，個人獲得高額公積金貸款門檻降低。比如職工正常繳存5年以上，想要獲得80萬的額度，公積金賬戶余額保底2.14萬即可。
4、9大銀行支持商轉公“順位貸” 。民生銀行最新加入順位貸陣營，這幾大銀行的商貸，意味著不用自籌資金解押。

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▲圖源南寧住房公積金管理中心
利率降了，可貸額度提升了，這樣看，公積金政策是不是很友好？
不少人根據計算公式，算出了自己的可貸額度，信心滿滿的去申請商轉公，卻發現條條框框的限制，多到腦子轉不過彎來。
比如，明明算出來自己可以貸款78萬，卻因為負債率無法通過；
比如，以為商轉公后月供壓力下降，事實卻是還款壓力陡增；
比如，以為可以貸滿70萬，結果只批了30萬
……

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實操阻力大
商轉公有多難，以下幾個案例告訴你。
案例一：
小藍的公積金賬戶余額有26800元，已經連續繳納4年多，按照貸款額度=借款申請人公積金繳存余額×繳存余額倍數×繳存時間系數×風險防控系數的公式計算，小藍的貸款額度接近80萬。
他在中國建設銀行商業貸款的買的房子，還有62萬的貸款，照理說，他可以商轉公了。
然而，事實并非如此。
因為小藍目前名下除了房貸，還有車貸，個人負債率為7000+ 。
而小藍的公積金繳存基數為5500元，按照繳存基數大于還款額度的要求，小藍的負債情況超過了繳存基數，沒有辦法商轉公。
可見，貸款額度的計算公式之外，還有繳存基數、家庭負債率等因素，也是關鍵指標。
小藍想要成功的商轉公，有兩個方案：
1、把車貸還清。
2、結婚，提高家庭月收入。
案例二：
小李的公積金賬戶余額有15000多元，已經連續繳納5年多，按照計算公式，小李的貸款額度=公積金繳存余額（15000元）×繳存余額倍數（25倍）×繳存時間系數（1.5）×風險防控系數（目前為1）=562500元。
而小李的未結清的商業貸款大約是40萬元。
按理說，小李的公積金貸款額度（約56萬）也超過了未結清的商業貸款（約40萬），又是商貸銀行是工商銀行，可以直接順位貸。
然而，又是繳存基數成了攔路虎。
小李的公積金繳存基數僅為2500元。因為未婚，所以默認為小李的家庭月收入為2500元，
經過電話咨詢，工作人員粗略計算小李的公積金貸款額度預計不到20萬（具體要到公積金中心進行測算）。
那么，實際操作的邏輯是怎樣的呢？
其實，即便是有新的計算公式了，但是繳存基數這個指標，卻還是非常關鍵的指標。
按照政策，借款人每月還款額一般不超過借款人家庭月收入的50%，如無其他未結清貸款和擔保債務可放寬至60% ，但家庭收入扣除月供后剩余的40%不能低于本地當年基本生活費標準。（簡單舉例，假設家庭月收入為10000元，那么房貸等各種負債的總和（包含房貸、車貸等各種貸款），最高限制是6000元。）
所以小李2500元的月收入，如果負債只有房貸這一項，那么月還款不可以超過1500（2500元X60%）。但是又要保障基本生活（按1800元計算），那么允許的負債僅僅是700元。
所以反推回去，小李可以獲得的公積金貸款額度，預計15萬左右（按照30年按揭年限計算）。
而且，商轉公后的可貸年限不能超過商貸的剩余年限，如果小李的商貸年限還有25年，那么，公積金的可貸額度，根本沒辦法達到15萬元。
而且，商轉公后，是不允許組合貸的。
所以，如果小李要商轉公，就需要自籌25萬元左右（需要把商貸剩余貸款減少到公積金可貸額度以下）。
從小藍和小李的案例可以發現，在公積金貸款中，繳存基數，仍是公積金貸款的最大阻力。另外還有負債率、征信、可貸年限等問題。
政策表面看起來很美好，然而實操起來，條條框框的束縛，讓人驚掉大牙。
案例三：
小潘雖然是成功的辦理了商轉公，但是結局和我們意料的，卻大不相同。
小潘2015年買了一套房，總價約80萬，首付付了40萬，貸款40萬，按揭25年，月供約2300元。
7年來，小潘也還了一部分商貸，目前未結清的商貸剩32萬左右。
小潘換工作后，公積金已經連續繳納了兩年多，賬戶上余額近20000元。根據公積金貸款額度計算公式，小潘的可貸額度約為58萬元，可以商轉公了。
按小潘自己測算，商轉公后，32萬的貸款，按公積金3.25%的利率（調整之前），貸款17年，月供可以降到2000元左右（利息約96921元）
而且小潘的車貸、裝修貸等都已結清，家庭負債情況僅有房貸這項支出。
然而，公積金中心根據小潘的家庭月收入、負債情況測算之后，只給出了5年或者7年兩個貸款年限的選項，貸款期限大大的縮短了。
為何會這樣呢？
原因是小潘的家庭月收入較高，負債較低，公積金管理中心會判定認為小潘的還款能力較強，所以降低了貸款年限。
最終，小潘選擇了7年的貸款周期，成功商轉公后的，小潘的月供就變成了4000多元，而利息則是38210元。
雖然月供比之前多了1700元左右，但是利息卻省了58711元。
案例四：
老王的公積金賬戶余額約12萬，已經連續繳存多年，按理說，公積金貸款額度達到70萬、80萬是不成問題的。
然而，這一次的攔路虎是年齡。
老王的公積金繳存基數是5000元，公積金已經多年沒有取出來了，所以賬上的余額比較可觀，約為12萬。
按照計算公式，老王的公積金貸款額度能達到450萬以上。
當然，受限于首套80萬、二套70萬的政策，450萬是不可能的。
但是，經過公積金管理中心的綜合測算，
老王年紀已經40多歲，公積金繳存基數為5000元，最終審批的貸款額度為40多萬元。離最高80萬的額度，折了一半。
可見，公積金貸款額度計算公式只是參考，最終審批的額度，還是要根據繳存基數、償還能力、年齡、負債、征信等條件綜合測算的。
在公積金貸款這條路上，阻力太多了。

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如何貸到80萬？
通過幾個購房者的案例，我們可以發現，公積金貸款額度計算公式，參考的意義更多。
在實際測算個人可貸額度時，繳存基數還是更為關鍵的指標。
根據繳存基數必須大于還款額度的邏輯，綜合負債率最高不能超過家庭收入的60%的條件限制，我們估算一個可以貸到80萬的理想情況（除房貸之外沒有其他負債）：
按照公積金政策，男性和女性，最高可貸分別為60歲、55歲。

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反推回來，想要按揭30年，那么女性的年齡，需要在25歲以下，而男性則是30歲以下。
年紀越大，可貸年限越短。
【東莞商轉公要什么條件東莞商轉公大概流程要多久?】假設，李先生滿足按揭30年的條件，80萬的公積金貸款，月供為3416元。
李先生的收入的60%需要大于或等于3416元，即李某收入須達到3614÷060%=5694元（繳存基數也需要達到這個水平）。

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▲貸款80萬，按揭30年，月供為3416元。
假設李先生只能按揭20年，那么李某的最低繳存基數為4477÷60%=7461元。

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▲貸款80萬，按揭20年，月供為4477元。
繳存基數之外，我們還要看公積金賬戶余額、連繳年限這兩個關鍵指標。
假設李先生也連繳了60個月以上，那么最低的賬戶余額=800000÷1.5÷25≈21334元。
總結如下：
李先生想要獲得80萬的公積金貸款，需要同時滿足以下幾個最基礎的條件：
1、年齡在30歲以下；
2、購買首套住房；
3、個人公積金繳存基數5694元以上
4、公積金賬戶余額保底21334元（含一年內支取的部分）；
5、市直公積金連續繳納60個月以上；
6、除房貸以外，沒有其他負債；
7、個人征信良好
可見，即便是有了計算公式，繳存基數的影響力依然是更為關鍵是制約因素，其次就是賬戶余額。
如果繳存基數低于5694元，想要獲得80萬的貸款額度，基本不可能。
只要繳存基數夠高，年齡、賬戶余額、繳存系數的要求都相應降低。
「寫在最后」
公積金貸款利率調整，存量房貸也可以隨之調整。所以，當5年期以上的首套公積金利率從3.25%降至3.1%的時候，使用公積金貸款的購房者，最遲2023年都能享受到這個下降福利，月供會減少一些。
然而，個人住房商業貸款則大有不同。以前有過利率7折、8折、9折優惠的時候，享受到這波利率折扣的購房者，無疑是幸運的。
然而，2017-2019年這個期間購房的人，踩在了利率的高峰階段，普遍上浮20-30% 。所以即便是基準利率下調，但是上浮的利率會一直跟隨。超過6%的利率，意味著月供壓力巨大。
這群人，現在很受傷。房貸、裝修貸、車貸等多種貸款背負一身，戰戰兢兢，如履薄冰。
商轉公給了他們開了一道門，但似乎，又把不少人攔在了門外。
—————正文完—————
——————以下為科普部分——————
「商轉公20問」
Q1：哪些人可申請“商轉公”？
① 南寧市直公積金中心正常繳存住房公積金的在職職工（南寧區直公積金已經暫停“商轉公”的申請）；
②北海、欽州、防城港、玉林、崇左正常繳存住房公積金的，且戶籍地在南寧、北海、欽州、防城港、玉林、崇左范圍內的在職職工。
換而言之，除以上6個城市之外，其他城市繳納的公積金買不了南寧房子，自然也無法“商轉公” 。
Q2：“商轉公”需要滿足哪些條件？
①南寧市直公積金正常連續繳存公積金6個月(含)以上，且公積金賬戶處于繳存狀態，最近繳存月份應與貸款申請當月的間隔不超過兩個月。
②有合法有效的個人商業住房按揭貸款合同或協議，并且已取得不動產權證。
③申請“商轉公”的商貸借款人和抵押人須保持一致。
④支持首套或二套公積金貸款。也就是說，在南寧市（含6縣）有3套房及以上的，不能申請商轉公。
在全國范圍內，公積金貸款次數只有2次（第二次申請的前提是，第一次已經結清），不支持第三次申請。
簡言之：公積金認南寧的房，認全國的公積金貸款。
⑤具有穩定的職業和收入，有按期償還貸款本息的能力，信用狀況良好。
Q3、“商轉公” 對貸款申請人的年齡和貸款年限限制如何？
女士貸款年齡上限是55歲，男士貸款年齡上限是60歲。
Q4：家庭兩套商貸房，能否選擇其中一套商轉公？
任選一套即可，現在不區分購買順序。
Q5、已經有一套公積金貸款，第二套還可以申請公積金貸款嗎？
可以。前提條件是，第一套房的公積金貸款已結清，才可以申請第二套房的公積金貸款。
Q6：自愿繳存人員能“商轉公”嗎？
不能。市直公積金不支持自愿繳存人員“商轉公”，但支持自愿繳存人員在南寧市區購買首套或二套住房。
Q7：哪些銀行支持“商轉公”順位抵押貸款？
截至目前，支持商轉公順位貸的銀行有：建設銀行、農業銀行、工商銀行、交通銀行、中國銀行、招商銀行、北部灣銀行、中信銀行、民生銀行，共9家銀行承辦商轉公順位抵押業務。
Q8、原商業貸款不在免自籌的銀行里，可以申請“商轉公”嗎？
可以。這類型屬于商轉公非順位貸款。需借款申請人自行籌集資金結清余下貸款，結清時間以銀行通知時間為準，切勿先自行結清商業住房貸款。需審批通過后再進行結清，否則先行結清的，將無法申請商轉公貸款業務。
Q9：裝修貸、車位貸、消費貸等要結清嗎？
商業貸款如捆綁附帶裝修貸、車位貸、消費貸等，屬于非購房用途的貸款，不在“商轉公”的受理范疇，需要自行籌集資金結清。
Q10、精裝部分能不能用公積金貸款？
分兩種情況看：
①簽約的是毛坯精裝二合一合同，則商品房總價（毛坯總價+精裝總價）可以使用公積金貸款。
②毛坯、精裝是分開簽約的購房合同，那么住房公積金貸款僅支持毛坯房部分的貸款，精裝部分金額不屬于可以貸款的范疇。要辦理“商轉公”，需要先自籌結清精裝貸款部分。
Q11、“商轉公”可以申請組合貸款嗎？
不可以。由于組合貸款涉及商業銀行貸款政策，根據商業銀行的相關規定，已經辦理過商業貸款的住房不能二次申請貸款。
因此，管理中心現行政策中只有商業貸款轉純住房公積金貸款此項業務，沒有商業貸款轉組合貸款的業務。
Q12、家庭僅有一套住房，主貸人沒有繳存公積金，配偶繳存市直公積金，可由配偶申請“商轉公”嗎？
不可以。“商轉公”貸款只能由原商業住房貸款的借款人來申請。
Q13：家庭有兩套住房，均為商業貸款，能否申請“商轉公”？
可以。任選一套即可，現在不區分購買順序，并按二套房貸款利率（3.575%）執行。
Q14、房貸超過80萬元能申請“商轉公”嗎？
可以。
符合“商轉公”免自籌業務辦理條件的，可向公積金管理中心提出申請，貸款差額資金需自籌支付。比如，商業貸款總額剩余60萬元未結清，商轉公貸款批準額度為40萬元，差額資金20萬元要在約定時間里自行結清。
需要注意的是，申請人需在公積金管理中心審批通過后，再進行差額結清，否則先行結清，將無法辦理商轉公業務。
Q15、首套房為二手房可以申請“商轉公”嗎？
可以。房齡需要在30年內。
Q16、繳存的是崇左的公積金，在南寧市區商業貸款買了首套住房，并取得房產證，可以辦理“商轉公”嗎？
可以。前提是戶籍必須在南寧市、北海市、欽州市、防城港市、玉林市、崇左市這幾個城市。
根據政策，在北海市、欽州市、防城港市、玉林市、崇左市正常繳存住房公積金的，且戶籍在南寧市、北海市、欽州市、防城港市、玉林市、崇左市的，也可以向南寧市直住房公積金管理中心申請辦理“商轉公” 。
Q17、交了兩年的南寧市直公積金，但是今年6月份斷繳，能申請公積金貸款嗎？
一般情況下，斷繳是會影響公積金貸款的。
如果是由于單位特殊情況導致斷繳，可由單位出具相關證明并由公積金管理中心的審核部門審核，具體是否能貸款要以審核結果為準。如果是因為離職而斷繳的話，那么需要從重新繳納當月計算，連續繳納6個月（含）以上才能申請。
Q18、夫妻雙方均為南寧市直公積金繳存職工，那么公積金貸款可以合并貸款額度嗎？
可以。以家庭為單位，符合條件的夫妻雙方分別審批其貸款額度，合并的總數為最終貸款額度，首套最高不超過80萬元，二套最高不超過70萬元。
Q19、原來公積金賬戶上有3萬元，但是去年12月提取了2萬元出來，這會影響公積金貸款額度嗎？
按照最新的政策，可追溯12個月內提取的公積金，并合并至個人賬戶余額。因此，今年12月份之前申請公積金貸款，已經提取的這2萬元仍然作為賬戶余額計算可貸款金額。
Q20、商轉公的貸款額度怎么測算？
計算公式如下：

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需要注意的是，計算公式得出的是理論可貸額度，但是最終的審批貸款額度還要參考申請人的繳存基數、年齡、負債情況、還款能力、征信情況等。
文 | 星辰
商轉公問答參考來源| 邕有家

東莞商轉公要什么條件 東莞商轉公大概流程要多久?

東莞商轉公要什么條件東莞商轉公大概流程要多久?