房地產(chǎn)行業(yè)紅線是什么意思房地產(chǎn)規(guī)劃紅線圖哪里查詢 _生活密碼

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房產(chǎn)投資最重要的三個方面：信貸杠桿、標(biāo)的選籌、買賣交易。
今天簡單說說選籌。
選籌是個太大的問題，涉及選時（買的時機(jī)，賣的時機(jī)），選市（選目標(biāo)城市），選物業(yè)種類，選盤（樓盤，戶型）等等。。。。。。
先記住一句話：
不是所有買房行為都是投資，不是所有房產(chǎn)投資都能賺錢。
看看以下的買房行為都是什么？大家都賺到錢了么？
1、城市居民買農(nóng)村房屋
2、購買農(nóng)業(yè)觀光園大棚，然后自建房屋
3、購買小產(chǎn)權(quán)的回遷房，新民居
4、購買租賃性質(zhì)的養(yǎng)老公寓
5、購買租賃性質(zhì)的旅居地產(chǎn)
6、購買租賃性質(zhì)的工業(yè)用地、科創(chuàng)用地上建的公寓
7、購買商辦類項目
8、購買分割產(chǎn)權(quán)每年返租的商鋪
9、購買有產(chǎn)權(quán)的海景房，旅游地產(chǎn)
。。。。。。

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房產(chǎn)的基本概念和投資邏輯搞不清楚，走到哪都是一顆茁壯的韭菜，錢多人傻等著任人宰割吧！
想一想你或你身邊的朋友凡是購買以上類似項目，最后結(jié)果什么？
我來幫你總結(jié)一下
1、城市居民買農(nóng)村房屋
如果你不是農(nóng)業(yè)戶口，戶口遷不進(jìn)村，只能住，連翻建都不行。如果趕上拆遷你可能人房兩空，補(bǔ)償與你無關(guān) 。花一大筆錢，只能住幾年，是消費，和投資房產(chǎn)無關(guān) 。
2、購買農(nóng)業(yè)觀光園大棚，然后自建房屋
農(nóng)業(yè)觀光園的土地性質(zhì)是農(nóng)業(yè)用地，房屋是違建。北京郊區(qū)縣強(qiáng)拆了大批農(nóng)業(yè)觀光園里的自建房，血本無歸，只能種菜。
3、購買小產(chǎn)權(quán)的回遷房，新民居
這種房無產(chǎn)權(quán)或長期辦不下產(chǎn)證，無法正常交易，你可以長期住，但是屬于消費，與投資房產(chǎn)無關(guān)
4、購買租賃性質(zhì)的養(yǎng)老公寓
這個租賃協(xié)議不論多少年，無產(chǎn)權(quán)，不能交易，都是消費。
【房地產(chǎn)行業(yè)紅線是什么意思房地產(chǎn)規(guī)劃紅線圖哪里查詢】5、購買租賃性質(zhì)的旅居地產(chǎn)
同上
6、購買租賃性質(zhì)的工業(yè)用地、科創(chuàng)用地上建的公寓
同上
7、購買商辦類項目
這個應(yīng)該是典型的房產(chǎn)投資，可以辦下產(chǎn)權(quán) ，但是金融屬性和交易屬性都比較差，想賺錢不容易。
8、購買分割產(chǎn)權(quán)每年返租的商鋪
這個如果可以辦理獨立產(chǎn)權(quán)，算是投資，但傳統(tǒng)商業(yè)已被互聯(lián)網(wǎng)線上商業(yè)全面封殺，賺錢不容易。如果辦不了獨立產(chǎn)權(quán)，只是開發(fā)商以返租為名的融資行為，還有可能被騙。
9、購買有產(chǎn)權(quán)的海景房，旅游地產(chǎn)
辦下產(chǎn)證，就算投資，但是這種房沒有剛需接盤，交易比較難，溢價空間小，賺不到錢。
。。。。。。
當(dāng)然，買房的坑還絕不僅限于此，一些風(fēng)險騙局還涉及違規(guī)違法，被你趕上你就痛不欲生了！
比如：
項目五證不全
一房兩賣
資金斷裂，項目爛尾
項目設(shè)計有嚴(yán)重缺陷
房產(chǎn)質(zhì)次價高，銷售虛假承諾
政策突變，導(dǎo)致交易糾紛
。。。。。。
這些事在當(dāng)今市場天天上演。
房產(chǎn)投資人除了有一部讓人羨慕的賺錢史，還有一部被坑被騙的血淚史。
心情是不是很沉重，是不是想退縮了。
怎么辦？還投不投？還買不買？
在哪個市場里，不想做韭菜被收割，都要不斷的學(xué)習(xí)加實踐。
想一想，你現(xiàn)在一個幾千元的工作，都是你通過十幾年的寒窗苦讀才得來的。房產(chǎn)投資動輒幾十萬上百萬，涉及你的全部身家，還有可能一生負(fù)債，不好好學(xué)習(xí)就出手，對自己也太不負(fù)責(zé)任了！
學(xué)習(xí)房產(chǎn)知識肯定是枯燥乏味的，寫這種文章不但累，而且還沒有放出個北三縣通地鐵的假消息奪人眼球，但是想進(jìn)階，學(xué)習(xí)是必不可少的。
大家共同探討、學(xué)習(xí)、進(jìn)步才是本公眾號的初衷。
要選籌，先要搞清楚物業(yè)種類。中國國土上的物業(yè)種類，應(yīng)該是最復(fù)雜的，主要都是中國近百年政治經(jīng)濟(jì)大變革的產(chǎn)物，每種物業(yè)涉及一個時期的土地、財政、稅收等等一系列政策，這不是一兩遍文章能說清，甚至讓專家學(xué)者著本書，也未見得說的全。市面上好像還沒類似的著作。
中國的物業(yè)特點是種類繁多，遺留問題多，而且政策變化太快，涉及的法律法規(guī)，文件條例讓人目不暇接。看一看近幾年因城施策出臺的限購限貸政策你的頭就大了。我本想做個圖表，讓大家看的更清晰，但是一方面我水平有限，不一定說的全，說的對，另一方面實在太復(fù)雜，實在沒這個心力。
下面我把市場上現(xiàn)有的物業(yè)種類簡單分分類：
我先簡單說個大概，肯定不全面，不對之處指正。
1、農(nóng)村宅基地（只能在村集體內(nèi)，村民間流轉(zhuǎn)）
2、小產(chǎn)權(quán)房（體量巨大，包括村集體自建，科研工業(yè)用地企業(yè)自建，養(yǎng)老地產(chǎn)等。。至今無法律依據(jù)和保障）
3、央產(chǎn)房（上市有條件）
4、成本價已購公房（大部分老破?。鮮薪緩艿偷耐戀爻鋈媒穡?
5、一類經(jīng)濟(jì)適用房（根據(jù)時間劃段不同，所交綜合地價款和稅費差異巨大）
6、二類經(jīng)濟(jì)適用房（主要是以取得產(chǎn)權(quán)的回遷房，綜合地價款3%）
7、兩限房（綜合地價款和費稅較高）
8、競限房（夠年限等同商品房）
9、商業(yè)辦公類房（北京最新規(guī)定要購房資格，規(guī)定有土地出讓金，減免要視情況而定）
10、商鋪（價值靠租金體現(xiàn)，規(guī)定有土地出讓金，減免要視情況而定）
11、商品房（血統(tǒng)純正，限制少，一般品質(zhì)較其他物業(yè)要好，稅費低，但價格通常較高，以后是二手房交易的最大群體）
12、共有產(chǎn)權(quán)房
這個排序基本按照房地產(chǎn)發(fā)展的順序及房產(chǎn)的價值排序（除12是新生事物）。當(dāng)然還有二環(huán)路內(nèi)價值幾個億的四合院，這個咱們老百姓基本接觸不到，也操作不了。還有公租房，廉租房，無交易屬性，不在討論之列，還有科研用地，工業(yè)用地，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的長租公寓，都沒產(chǎn)權(quán)，全部排出在外。
這里面：
1和2相當(dāng)于無產(chǎn)權(quán)，不要碰。
3、4基本是老破小為主，年代久遠(yuǎn)，有的金融屬性已經(jīng)縮水，如果不是帶學(xué)區(qū)為孩子上學(xué)也不建議碰。
5、6、7質(zhì)量和物業(yè)都次于商品房，費稅差異大，可選但需要精算。
9和10本身是投資品，不收限購限貸約束。但經(jīng)過2017年327打壓，9要求要購房指標(biāo)，而且好多銀行拒貸，已經(jīng)成深坑，現(xiàn)在北京至少數(shù)十萬業(yè)主還在深坑里，所有慎入。10主要是因為實體經(jīng)濟(jì)蕭條，如果你非業(yè)內(nèi)人，沒有靠譜的租客，也慎入。
12時限未到，政策不明朗，
那么，最好的交易品種就是8和11,8是商品房屬性，大部分是2016年開發(fā)，還未滿五年，不能交易。
其實最靠譜的優(yōu)質(zhì)的就是11 ，產(chǎn)權(quán)獨立，血統(tǒng)純正，金融屬性和交易屬性優(yōu)良。
綜上所述：
投資房產(chǎn)一定有一道紅線，紅線之外的盡量不要碰
這個紅線的標(biāo)準(zhǔn)有以下幾個：
1、要有國家住建部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，有產(chǎn)權(quán)證只收證明房產(chǎn)是合法的，沒有產(chǎn)權(quán)證的都不是投資
2、要有金融屬性，銀行要認(rèn)可這種資產(chǎn)，可以抵押貸款。但銀行對資產(chǎn)評估的標(biāo)準(zhǔn)也不斷調(diào)整，要經(jīng)常學(xué)習(xí) 。（比如30年以上的老房屋，商業(yè)辦公類房屋在好多銀行不認(rèn)可。）
3、要有良好的流通性，沒有剛需支撐，交易困難的房產(chǎn)是投資大坑，盡量少碰。
今天就到這里，一起學(xué)習(xí)，共同進(jìn)步！
每天一點房產(chǎn)知識，助你早日成為A8 。
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