?開發商在樓頂私建豪華泳池，業主該如何維權？ _生活密碼

呂穎雅/發自廣州
近日，廣州番禺區“雄峰北商業中心”樓頂私自建設豪華泳池的事件引發了廣泛關注。番禺區政府對此事高度重視，立即成立了由規劃、住建、城管、消防等部門以及屬地街道組成的聯合工作組，本著“安全至上、依法依規”的原則迅速開展有關核查處理工作。
根據番禺區人民政府7月31日的官網通報，聯合工作組對該商業樓（自編G-2）樓頂進行了現場勘查，確認樓頂水池不屬于消防設施，并已排空該水池，恢復消防通道的正常使用。

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針對涉嫌違法建設問題，工作組展開了積極的處置工作。區住建部門組織開展房屋安全鑒定，依法開展涉嫌占用物業共用部位、擅自變動建筑主體和承重結構、增加樓面荷載問題的核查及處理。同時，區城管部門牽頭依法開展涉嫌違法建設的核查及處理。此外，區消防部門開展消防安全檢查，對涉及違反消防安全的問題依法進行查處。番禺區政府強調，將對相關單位履職情況進行嚴格監督，確保問題得到妥善解決。
01
商品房的樓頂屬于誰？
業內人士透露，一直以來，部分開發商在銷售頂層單位時，都會將天臺的使用權作為一個賣點，甚至通過一些設計改造，以方便頂層用戶使用，模糊產權歸屬問題。
然而，業主擁有的天臺使用權和開發商私自改建涉及物業共用部分的行為存在法律法規約束。廣東合邦律師事務所楊登基律師表示，除非有特別規定或約定，否則樓頂等公共部位的產權應歸屬于全體業主，開發商私自修建的樓頂游泳池涉嫌侵占業主們的共有部位。
根據《民法典》規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。所以，開發商已涉嫌侵占本屬于全體業主的共有部分，業主們有權提出異議或向有關部門反映，要求開發商恢復原狀。對于如開發商或物業公司擅自利用建設的游泳池盈利等，業主們可要求開發商或物業公司返還游泳池的盈利收益等。
02
發生安全事故誰來負責？
在此類事件中，業主們還關心發生安全事故后的責任問題。楊律師表示，參照《民法典》，業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益。開發商未經規劃審批私自建樓頂游泳池已涉嫌違法，現因擅自變動建筑主體和承重結構、增加樓面荷載等引起部分業主房屋開裂甚至漏水，無過錯的業主可要求開發商停止侵害、排除妨礙、恢復原狀等。對于具體損失賠償，如無法協商，業主可向法院起訴后，申請有資質鑒定公司作出鑒定報告，以作為索賠數額的依據。

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“雄峰北商業中心”樓頂私自建設豪華泳池。圖片來源：廣東臺今日關注
楊律師補充，如物業公司忽視或默認開發商擅自在樓頂建設游泳池導致業主房屋開裂、無正當理由阻撓業主查看樓頂、安裝電子門禁鎖等導致樓頂消防通道阻塞，這不僅導致部分業主房屋開裂等財產損失，而且還造成房屋主體結構存在安全隱患與消防安全隱患，進而危害到所有業主的公共安全。所以，業主向開發商主張權利同時，也可以基于合同約定或上述規定，要求物業公司承擔一定違約或侵權責任。
事實上，今年5月，廣州市住房和城鄉建設局已發布《關于加強住宅室內裝飾裝修安全管理工作的緊急通知》，明確不得擅自變動建筑主體和承重結構、增加樓面荷載或者非法改建房屋等。此外，要求嚴格落實住宅室內裝飾裝修申報登記制度、住宅室內裝飾裝修全部簽訂服務協議等。
【?開發商在樓頂私建豪華泳池，業主該如何維權？】同時，還鼓勵市民群眾通過12345熱線電話、信訪等多種途徑向各級有關職能部門、鎮街和物業服務企業反映違規裝修問題和線索。