中國(guó)銀行房貸提前還款能縮短年限嗎多久中國(guó)銀行房貸提前還款能縮短年限嗎怎么辦 _生活密碼

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用戶提前還貸受限，中國(guó)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展亦承壓
《中國(guó)科技投資》龍敏
近期，在房貸利率下調(diào)的趨勢(shì)下，不少購(gòu)房者選擇提前還貸。然而，有中國(guó)銀行（601988.SH）用戶向《中國(guó)科技投資》采訪人員表示，在提前償還個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)過(guò)程中，遇到還款需求未受理、預(yù)約時(shí)間較長(zhǎng)或是需要收取違約金等情況。
此前，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前商業(yè)銀行正在優(yōu)化相關(guān)金融服務(wù)，做好提前還款辦理工作。采訪人員從中國(guó)銀行客服處了解到，目前提前還款沒(méi)有額外要求，可以直接通過(guò)中國(guó)銀行APP提交申請(qǐng)，但還款條件需符合合同條款，申請(qǐng)通過(guò)才能提前還款。
近年來(lái)，中國(guó)銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款規(guī)模一直在上升。截至2022年6月末，中國(guó)銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額為1.30萬(wàn)億元，從2019年至今已增長(zhǎng)25%，是同期國(guó)有行中規(guī)模唯一超萬(wàn)億元的銀行。然而，從不良貸款率來(lái)看，截至2022年6月末，中國(guó)銀行房地產(chǎn)不良貸款率為5.67%，居于國(guó)有行首位。
提前還房貸受限？
近日，黑貓投訴平臺(tái)顯示，多位中國(guó)銀行用戶在辦理提前償還個(gè)人住房貸款時(shí)，遭遇銀行方面限制或被收取違約金的問(wèn)題。
其中，用戶李霖（化名）向《中國(guó)科技投資》采訪人員表示，2018年11月因購(gòu)買房產(chǎn) ，通過(guò)中國(guó)銀行成都某分支行申請(qǐng)貸款約216萬(wàn)元，貸款期限30年，一個(gè)月后銀行方面正式放款，彼時(shí)房貸利率為5.65% 。
此后，李霖一直按期還款，直至2022年4月，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在未辦理銀行抵押手續(xù)的情況下，直接將房產(chǎn)證下發(fā)給了李霖。隨后2022年的10月份，李霖接到中國(guó)銀行通知，需配合銀行方面辦理房產(chǎn)抵押手續(xù) 。
但因李霖當(dāng)時(shí)身處北京，且疫情期間不方便返回成都，于是和中國(guó)銀行工作人員商量春節(jié)前回成都處理房產(chǎn)抵押事宜。2023年1月，李霖回到成都，但回家后卻未找到房產(chǎn)證，且了解到補(bǔ)辦房產(chǎn)證流程較為復(fù)雜、流程較長(zhǎng)，大約需要半年以上。
因此，結(jié)合中國(guó)銀行方面所考慮的房產(chǎn)無(wú)抵押風(fēng)險(xiǎn)以及李霖的還款能力，李霖即與銀行商量于2023年2月5日之前提前還清剩余房貸余額。然而，當(dāng)李霖來(lái)到中國(guó)銀行結(jié)清還款時(shí)，銀行仍以提前還款為由，要求李霖方面支付一個(gè)月違約金8700余元。
對(duì)此，李霖說(shuō)道：“本次提前還款并非是我本意，也不是我導(dǎo)致的違約行為，而是為了配合銀行處理房產(chǎn)抵押手續(xù)，銀行應(yīng)檢查自身的貸款流程是否合理合規(guī)，而不是讓我繳納違約金” 。目前，李霖已與中國(guó)銀行方面進(jìn)行多次溝通，但仍未收到有效回復(fù) 。
北京度宇律師事務(wù)所律師景博文向《中國(guó)科技投資》采訪人員分析：“通常情況下，需要按照雙方簽訂的合同約定，來(lái)確認(rèn)提前還款所產(chǎn)生的違約金。李霖與銀行存在借款合同，需要根據(jù)合同具體內(nèi)容等來(lái)進(jìn)行判斷。”
“但李霖所取得的房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是在開(kāi)發(fā)商未辦理銀行抵押手續(xù)的情況下，直接將房產(chǎn)證下發(fā)了李霖，由于流程出現(xiàn)了問(wèn)題，導(dǎo)致銀行出現(xiàn)的無(wú)抵押風(fēng)險(xiǎn)，李霖本身沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò) 。因此李霖可以進(jìn)一步與銀行協(xié)商，減少或者無(wú)需支付違約金。這樣來(lái)看，即使合同約定了提前還貸產(chǎn)生的違約責(zé)任，但李霖可以與銀行達(dá)成新的意思表示，而減少或無(wú)需支付違約金。”景博文補(bǔ)充道。
與此同時(shí)，亦有用戶孫曉（化名）告訴《中國(guó)科技投資》采訪人員，2018年通過(guò)中國(guó)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款約82萬(wàn)元，貸款期限30年，當(dāng)時(shí)房貸利率為5.38% ，每月以等額本息的方式還款。
截至今年2月份，孫曉已歸還本金約6萬(wàn)元，仍剩余76萬(wàn)元的本金沒(méi)有歸還。因近期鄭州的房貸利率降至3.8%左右，孫曉想提前歸還約40萬(wàn)元本金，但通過(guò)中國(guó)銀行APP申請(qǐng)時(shí)一直未予受理，而在撥打網(wǎng)點(diǎn)電話后，工作人員表示已提交申請(qǐng)，然而至今仍沒(méi)有實(shí)質(zhì)辦理。
據(jù)銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前商業(yè)銀行正在優(yōu)化相關(guān)金融服務(wù)，做好提前還款辦理工作。有的銀行制定了專門(mén)的客戶提前還款服務(wù)方案和流程，有的銀行開(kāi)展多渠道服務(wù)對(duì)接，有的銀行在手機(jī)銀行等線上渠道部署提前還款預(yù)約功能。
采訪人員從中國(guó)銀行客服處了解到，“目前提前還款沒(méi)有什么要求，只需在中國(guó)銀行APP上提交申請(qǐng)即可，但具體的要求需看下合同條款，比如是否符合還款期已滿一年，如果申請(qǐng)通過(guò)即可提前還款。”中國(guó)銀行客服回復(fù)道。
“由于貸款利率的調(diào)整，近期全國(guó)多地銀行辦理提前還房貸業(yè)務(wù)，會(huì)受到阻礙，尤其是深圳、北京等一線地區(qū) ，一些銀行需要提前預(yù)約。通常銀行限制用戶辦理提前還款業(yè)務(wù)可以采用投訴的方式解決，用戶可以去網(wǎng)點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)找客戶經(jīng)理反?。苛冶澩鎪咔?nbsp;，希望銀行加急處理，如果銀行置之不理，可以向銀保監(jiān)會(huì)投訴反饋。如果投訴反饋后，仍沒(méi)有改進(jìn)，則可以通過(guò)進(jìn)一步起訴進(jìn)行解決。”景博文表示。
房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量下滑
近年來(lái)，中國(guó)銀行房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款一直處于持續(xù)上升狀態(tài) 。
具體來(lái)看，2019-2021年，中國(guó)銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額分別為1.04萬(wàn)億元、1.14萬(wàn)億元、1.21萬(wàn)億元，三年時(shí)間已上升16.35%；同期，中國(guó)銀行個(gè)人住房貸款余額分別為3.99萬(wàn)億元、4.42萬(wàn)億元、4.83萬(wàn)億元，三年時(shí)間上漲了21.05% 。
iFind數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月末，中國(guó)銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額為1.30萬(wàn)億元，較上年末上升872.85億元，增長(zhǎng)了7.2%；個(gè)人住房貸款4.89萬(wàn)億元，較上年末亦上升677.61億元，增長(zhǎng)了1.4% 。
同期，工商銀行（601398.SH）、農(nóng)業(yè)銀行（601288.SH）、建設(shè)銀行（601939.SH）、交通銀行（601328.SH）、郵儲(chǔ)銀行（601658.SH）房地產(chǎn)業(yè)貸款規(guī)模分別為9418.52億元、8900.35億元、8840.72億元、4939.63億元、1778.17億元。與上述國(guó)有行相比，中國(guó)銀行是唯一一家房地產(chǎn)貸款規(guī)模超萬(wàn)億元的國(guó)有行。
與此同時(shí)，從不良貸款余額看，中國(guó)銀行亦處于上升趨勢(shì) 。2020-2021年，中國(guó)銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款金額分別為299.52億元、346.94億元；截至2022年6月末，其房地產(chǎn)業(yè)不良貸款金額為416.78億元，較上年末增加69.84億元。
此外，截至2022年6月末，中國(guó)銀行房地產(chǎn)不良貸款余額占總不良貸款的比重為18.34% ，較2021年末提升1.72個(gè)百分點(diǎn) 。這一比重同樣超過(guò)國(guó)有四大行，其中工商銀行為12.27%，農(nóng)業(yè)銀行為12.65%，建設(shè)銀行為7.96% 。
從不良貸款率看，中國(guó)銀行的房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量亦明顯下降。財(cái)報(bào)顯示， 2020-2021年，中國(guó)銀行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款率分別為4.68%、5.05%；截至2022年6月末，中國(guó)銀行房地產(chǎn)不良貸款率為5.67%，較2021年末繼續(xù)上升0.62個(gè)百分點(diǎn) 。
與其他國(guó)有行相比，中國(guó)銀行的房地產(chǎn)不良貸款率居于首位。其中，截至2022年6月末，工商銀行房地產(chǎn)不良貸款率為5.47%、農(nóng)業(yè)銀行為3.97%、建設(shè)銀行為2.98%、交通銀行為1.9%、郵儲(chǔ)銀行為1.01%，均低于中國(guó)銀行。
此外，近日，銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)信息顯示，中國(guó)銀行亦因小微企業(yè)貸款資金被挪用房地產(chǎn)領(lǐng)域、小微企業(yè)貸款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不真實(shí)等7項(xiàng)違法違規(guī)行為，總行被罰款1600萬(wàn)元，分支機(jī)構(gòu)被罰款1680萬(wàn)元，合計(jì)被罰款3280萬(wàn)元。
國(guó)泰君安（601211.SH）曾對(duì)中國(guó)銀行2022年中報(bào)點(diǎn)評(píng)道：“在內(nèi)地貸款中，中國(guó)銀行受地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露和疫情沖擊的影響，對(duì)公房貸和個(gè)貸不良率較年初有所上升，關(guān)注類貸款率較年初下降6bp，逾期率上升8bp，撥備覆蓋率則下降至183.3%” 。
【中國(guó)銀行房貸提前還款能縮短年限嗎多久中國(guó)銀行房貸提前還款能縮短年限嗎怎么辦】采訪人員就提前還款、房地產(chǎn)貸款業(yè)績(jī)等問(wèn)題致函中國(guó)銀行，截至目前，尚未收到回復(fù) 。

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