二手房交易流程詳細介紹二手房交易流程以及貓膩 _生活密碼

很多人想在樓市低迷期買二手房，或者在樓市回暖時候拋售房子，但是買的時候是新房，根本不懂二手的交易流程，一個視頻教會你，記得先點贊收藏以備用。
大家好，我是謝暉。樓市進入到了存量房博弈的時代，所以掌握交易流程還是非常重要的，完整的二手房交易一共分為九步。
第一步是看房，一定不要先去線下看房，先選好區(qū)域和價格，在線上看好之后再選擇去看房，這里有個前提就是選擇住宅，因為國內來說，商鋪和公寓的升值空間非常?。?甚至是虧損倒貼的買賣，70年產權的住宅還有一定的空間。看房的時候注意樓齡、高速公路、變電站、垃圾站、樓間距、高架橋等不利因素，還有所謂的學區(qū)是否有貼出公告、學位是否緊張等，甚至這套房是不是兇宅都要搞清楚，因為低價賣的二手房，必然有背后的原因，可能是房東換房，也可能是房東不看好后市才出手，像現在樓市還處于低迷期的時候，就可以往下砍個5-10萬，正常掛牌價業(yè)主心里都會高出一些的，所以大膽的去砍價，當然有的中介會兩邊報價，買家報低，賣家報高，最后兩者一平衡，達到成交的目的，這也是業(yè)內的一種成交，不然，雙方很難心里滿意。
看好房了也談好價了，第二步就是雙方的互相查冊，買家的話主要是看自己的購房資格是否滿足，貸款銀行方面可以做到幾成首付，賣家的話就是這套產權是否有抵押查封，有沒有租賃的合約，房產證是否滿五唯一，是單獨所有還有夫妻共有等等，因為涉及到后續(xù)的過戶，必須要產權人都同意賣房才行，當然很多人都是委托中介去查冊的，但是結果一定要自己親自確認，不然后續(xù)交易的時候會非常麻煩。
【二手房交易流程詳細介紹二手房交易流程以及貓膩】第三步就是簽正式的合同，正常的中介公司都會提供標準合同，這時候要注意的是要確認定金的金額及違約的責任，因為樓市上漲的時候，賣家會比較容易違約，如果定金交少了，賣家賠完你的定金再賣給別人還是可以賺一筆錢，這時候賣家就容易反悔，所以樓市上漲期定金可以交多一點，樓市下跌的時候盡量少一些，但是都不要超過總價的20%，如果100萬的房子，最多給到20萬定金就可以了。
然后合同里面的條款一定要仔細去看，特別是賣家需要你的首付去還貸款的情況，要約定好首付的支付時間、網簽、過戶節(jié)點，契稅、所得稅如何出等，還有收樓后的家具家電的歸屬，最好能拍照記錄，以免留下后患，如果房東的戶口還在房子上的，一定要加上補充條款，如果賣家未在規(guī)定時間配合或者自行遷出戶口，尾款1萬元不予支付，并且有權利要求強行遷出其戶口，因為戶口涉及到那你自己的落戶和未來孩子的上學問題，一定要多留個心眼。
第四步就是網簽備案了，等你交完了定金，簽完了合同，就要讓你經紀人盡快幫你去做網簽，因為一房兩賣的情況，很多就是賣家玩這手，想反悔的話，沒網簽之前都還好操作，網簽后就相當于告訴全世界這個房子名花有主了，無法進行二次交易，這里面很多小白會全程委托中介去辦理，但是自己一定要在房管局的網站查詢是否已經網簽備案了，通過網簽合同號就可以查詢，這個動作一定要做，不要完全依賴經紀人，因為經紀人手上的單子很多，有時候一不小心就容易遺忘或者拖著沒去網簽，增加的是你自己風險，自己要學會掌握主動權。
第五步是房貸的申請，其實這步在網簽之前就要先前置做，業(yè)內有一句叫貸款先行，就是你買房除了你的購房資格以外，你貸款的情況要先跟銀行溝通，一個是你的流水做多少貸款，另一個則是這個房子的評估價能去到多少，這兩個因素都會影響你最終貸款的金額，舉個例子，你買一套300萬的房子，你準備給90萬首付，剩下的210萬找銀行貸款，但是這個房子可能放在銀行那只能評估到250萬，按七成首付最多給你放175萬貸款，那剩下的35萬就需要你額外自己掏了。
所以最好的解決方式，就是提前到銀行app或者線下去確認這個小區(qū)的大概評估價，像中國銀行就可以直接在線評估小區(qū)的估價，但是僅供參考，最后還是以評估公司的實地勘測后的報告為準，如果賣家的價格比評估價高出不少，你的首付很可能就比較難做到3成了，這也容易造成最后難以交易成功或者需要額外的借貸才能交易。
第六步，貸款批復報告下來后，雙方過戶，這步特別重要，一個是首付，另一個是貸款，交易過程一定要走資金監(jiān)管，首付款一定是進入到資金監(jiān)管賬戶的，由銀行或者地方住建局監(jiān)管，而在買家跟銀行申請貸款后，銀行會根據過戶、交稅的情況，雙方授權后再按指令撥付首付款，等房產證下來后，再把尾款給到賣家，這樣可以防止雙方任意一方反悔，比如以前有過買家過戶的時候提前給了首付，但是賣家跑路或者不見了，也有過賣家過戶完，買家首付款拖著不給或者打折扣等等情況，就會造成一系列的糾紛和不愉快了。
第七步，過戶完，其實交易就完成一大半了，后面就是等待銀行放款和新的房產證，過程中還是雙方保持良好的聯系，因為現在銀行放款速度也特別快，有的一周就可以，正常半個月到一個月就放款了，只要賣家收到尾款，就可以進行最后一步了。
第八步，雙方交割物業(yè) ，這里面要注意，就是之前簽合同時候約定的家具、裝修是否有大的變動，有的話要提出來讓賣家做合同中相應的補償，然后水、電、氣還有物業(yè)費的交割，很多人容易忽視，覺得錢不多，但是有的投資客可能好幾年都不交物業(yè)費，累計下來也有好幾千塊了，所以不要忽視這些，后續(xù)房子交易完，拖欠的錢和滯納金都是要你給。
第九步，把賣家的戶口遷出，這個看你合同約定的時間，一般不要超過半年時間，然后你手上可以押一萬塊錢，遷出去再給賣家，這樣賣家估計很快就會協助你遷出了，這樣就算大功告成了，然后拿著新房產證，開啟你的房奴之路吧。

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